المشاريع ذات الضمان الحكومي ومشاريع القطاع الخاص في تركيا

ماهو الفرق بين المشاريع ذات الضمان الحكومي  ومشاريع القطاع الخاص في تركيا؟

بعد تدفق الاستثمار الأجنبي المباشر إلى المشاريع الضخمة المُنفّذَة من قبل الشركات الإنشائية التابعة للقطاع الحكومي والشركات الإنشائية الخاصة ، أصبح قطاع البناء في تركيا من أكثر القطاعات الاقتصادية الفعّالة والتي تلعب دوراً رئيسيا في الاقتصاد التركي على الصعيد الإقليمي والعالمي ، مما يُشير إلى دور تلك الشركات وأهميتها في تقييم المشاريع من قٍبل المستثمرين المحليين والأجانب .

فماذا يعني تملك مشروع سكني بضمان الحكومة التركية ؟

يشير مصطلح مشاريع الشركات الإنشائية التابعة للقطاع الحكومي إلى تلك المشاريع التي تقوم على أساس الشراكة بين الشركات الإنشائية التابعة للحكومة التركية والشركات الخاصة ، حيث تقدم شركة الإنشاء الحكومية الأرض المملوكة بطبيعة الحال للدولة ، بينما تقوم شركة الإنشاء بالبناء وتنفيذ المشروع الذي يقع تحت إشراف الحكومة التركية من حيث جودة البناء والدقة في المواعيد والمواصفات ، وفي أغلب الأحيان تكون الجهة المنفذة شركة موثوقة وقوية .

ماهي الإجراءات التي تقوم بها الحكومة التركية في مشاريع الشركات الإنشائية التابعة لها ؟

• تضمن الحكومة التركية حق المشتري في جميع مراحل المشروع  ابتداءً بمرحلة ما قبل البيع والتي تطّلع فيها  الحكومة التركية على جميع الرخص التي تستخرجها شركة الإنشاءات لتنفيذ هذا المشروع .
• كما تقوم بتدقيق جميع الكتالوجات الترويجية التي يتم التسويق للمشروع على أساسها .
• إضافةً إلى زيارة المشروع من قبل خبراء الحكومة التركية لمعاينة الشقق النموذجية في مكاتب المبيعات قبل انطلاق
  المشروع للبيع .

   كما تشمل الإجراءات مرحلة البيع والتي تضمن فيها حق المستثمر الأجنبي من خلال:

• تصديق العقود عند كاتب العدل وتكون الحكومة التركية طرفاً فيها ، مما يعني أنك تتملّك مباشرةً من الحكومة التركية .
• كما تقوم بترجمة كامل عقود الشركة بواسطة تُرجمان مُحلف .
• بالإضافة إلى أن الدفعات والأقساط يتم تحويلها كاملةً إلى الحسابات البنكية الخاصة بالحكومة التركية مباشرة ، ولا يتم تحويلها للشركة المنشئة إلا تزامناً مع إتمام الإنشاءات وتقدُّم المشروع إنشائياً وتقوم الحكومة التركية بعد ذلك  بتحويل هذه المبالغ على أقساط لا تكتمل إلا بعد إتمام المشروع كاملاً إلى الشركة المنشئة .وهذا النوع  من الشركات بين القطاع الحكومي والقطاع الخاص معروف في عالمياً بالقطاع المشترك  ، مع الإشارة إلى أن شركات الإنشاء الحكومية تختار بعناية شركات الإنشاء العقارية الخاصة ذات السمعة الجيدة والثقة في السوق .

ماهي ميّزات مشاريع الشركات الإنشائية التابعة للقطاع الحكومي؟

• تجمع مشاريع الشركات الإنشائية التابعة للقطاع الحكومي بين ميزات القطاع العام وميزات القطاع الخاص ، بما يتضمن الجودة في البناء والموثوقية التامة وسلامة الإجراءات القانونية إضافةً إلى الأناقة والحداثة في التصاميم الهندسية وعدم الغش في التشطيبات.
• هذا بجانب أن العقار يكون آمناً من أي عواقب محتملة في التسليم والترخيص والإفلاس و بذلك تنجو من احتمال العمل مع شركات غير مستقرة أو غير موثوقة.
• بالإضافة إلى قوة الضمان في مشاريع القطاع الحكومي ، بحيث لا توجد المخاوف المتعلقة بتعثر المشروع أو تسليمة بغير المواصفات المطلوبة .
• كما يتم انتقاء بعض المشاريع الحكومية غالباً لبعض المناطق المتميزة .
• وتعتبر الأسعار في مشاريع القطاع الحكومي معتدلة ومدروسة ومناسبة للسوق، بل إن مشاريع القطاع الحكومي  هي التي تخلق توازن في السوق العقاري.
  على سبيل المثال ، في حال ارتفاع سعر الدولار، تقوم الشركات الخاصة برفع الأسعار وِفق سعر الدولار ، في حين تقوم مشاريع الشركات الإنشائية التابعة للقطاع الحكومي بالثبات في أسعارها مما يؤدي إلى جذب طبقة كبيرة من المستثمرين نحو هذا النوع من المشاريع ، وبطبيعة الحال تقوم  الشركات الإنشائية الخاصة بخفض أسعارها لتُوائم السوق العقاري .  
• وفي كثير من الأحيان يتم تزويد مشاريع القطاع الحكومي بمرافق خدمية أخرى تقوم الدولة بإنشائها (كالحدائق والمراكز الصحية بالإضافة إلى المساجد والمدارس والنوادي الرياضية).

ماهي نقاط ضعف المشاريع التابعة للقطاع الحكومي   ؟

• تُعتبر 90% من هذه المشاريع ذات طابع معماري واحد كما أن تشطيبات المشروع عادةً ما تكون متوسطة الجودة .
• وغالباً ما تتركز مشاريع القطاع الحكومي في المناطق المستحدثة البعيدة عن وسط البلد مع وجود بعض المشاريع في قلب مدينة اسطنبول .
• كما تشهد بعض المشاريع ذات الضمان الحكومي تأخيراً في وقت التسليم بسبب إجراءات الشركات الإنشائية الحكومية المعروفة .

ميّزات التملّك في المشاريع المدارة من قبل الشركات الإنشائية الخاصة :

يتسم الطابع في سوق العقاري التركي بتواجد العديد من الشركات الإنشائية الخاصة والتي بدورها تمنح القطاعات الأخرى فرصة الإنتاج ،
حيث أن بعض  الشركات الإنشائية الخاصة دخلت مجال العالمية بتنفيذها  لمشاريع ذات التصاميم المزوّدة بالمزايا الخدمية المتقدمة والعصرية مما أدى إلى زيادة مستوى الإقبال والطلب على القطاع  الخاص في العقارات.
كما تلعب المشاريع المُنشئة من قبل الشركات الخاصة دوراً هاما وحيوياً في سوق العقارات  من حيث انتشارها في جميع نواحي اسطنبول وتنوّعها من حيث الأسعار فمنها المشاريع ذات الأسعار المرتفعة والمتوسطة والمنخفضة بحسب المناطق المتواجد فيها المشروع .

• وتتميز غالبية الشركات الإنشائية الخاصة بالتزامها بالتصاميم المقدمة لها من قبل الشركة المصممة للمشروع .
• إضافةً إلى جودة التشطيبات الخارجية والداخلية للمشروع وخاصةً الخارجية فأغلب الأبراج ذات الأشكال المتميزة من حيث التصميم والتشطيبات النهائية تكون من إنشاء الشركات الخاصة .
• وعادةً ما تنجح الشركات الإنشائية الخاصة في المشاريع ذات الطابع التجاري أكثر من المشاريع الحكومية على اعتبار أن المشاريع ذات الضمان الحكومي تركز غالباً على المشاريع السكنية  .
• هذا بجانب سرعة الإنجاز في المشاريع المدارة من قبل الشركات الخاصة تماشياً مع ملائمة كافة المتطلبات وخاصة ذات التصاميم الفاخرة ،على اعتبار أن الشركات الحكومية متخصصة فقط في المشاريع ذات الطابع العائلي والاقتصادي .

نقاط الضعف في مشاريع الشركات الإنشائية الخاصة  :

يجب على المستثمر قبل التفكير بشراء العقار عن طريق شركة خاصة ، التمعّن في  اختيار الشركة الموثوقة وذات السمعة الجيدة في السوق العقاري ، على اعتبار أن الشراء مع الشركات الانشائية الصغيرة يمكن أن يعرض المشتري إلى بعض المخاطر كالتأخير في تسليم الشقة عن الوقت المتفق عليه أو تسليمها بغير المواصفات المتفق عليها ، وكذلك قد يواجه المشتري بعض المشاكل المتعلقة بالجودة الإنشائية للشقة  ، لذا يجب على المستثمر أن يقيّم شركة الإنشاءات جيداً من خلال عدة عوامل رئيسية  أهمها :

• تشطيبات الشركة النهائية وجودة تلك التشطيبات .
• الالتزام بتسليم المشروع في الموعد المتفق عليه .
• بجانب التزام الشركة المنشئة بالتصاميم المقدمة لها من قبل الشركة المصممة للمشروع.وهنا لابد من الإشارة أن هناك بعض الشركات الإنشائية التركية ذات خبرة طويلة في مجال الإنشاءات ولها موثوقية لدى الأتراك بما يشبه الثقة بالقطاع الحكومي ومنها ما دخل مجال العالمية.

وفيما يلي نستعرض أبرز شركات الإنشاء التي تعمل في الجمهورية التركية على سبيل التعداد وليس الترتيب :

• شركة آغا أوغلو (ağaoğlu inşaat):
  

بدأت الشركة في مجال البناء عام 1981  و قامت ببناء أكثر من 30 ألف شقة سكنية حتى يومنا هذا و استطاعت تنفيذ 16 مشروع من خلال كادر إداري من ذوي الخبرات الفائقة و الدراسات العليا مما جعلها من أكبر الشركات المميزة العاملة في مجال البناء.

• شركة إملاك كونوت (emlak konut):

تعتبر شركة إملاك كنوت  إحدى أكبر شركات تطوير العقار في تركيا وإحدى ركائز إدارة التنمية العمرانية فيها وتعتبر إحدى محركات الاقتصاد الضخمة في تركيا حيث يصل رأس مال الشركة إلى ما يتجاوز 3.8مليار ليرة تركية أي ما يناهز المليار دولار أميركي.
وتضلع الشركة في إنشاء العقار التركي وتنظيمه حيث أنشأت بين عامي 2003 وعام 2017 ما يناهز 130000وحدة سكنية موزعة على 132 مشروع، يعتبر هذا الرقم ضخماً مقارنة بأي شركة إنشائية أخر.
تسعى الشركة إلى تحقيق رؤية مستقبلية للعقار في تركيا بناءً على حاجة المستهلك ومتطلباته التي كانت دافعاً أساسياً لتحقيقها معيار العقار ذو الجودة العالية والأسعار المناسبة وبضمان تسليم وهذا ما يطلق عليه حالياً ( المشاريع بضمان الحكومة التركية ).

• شركة آرأوغلو (Eroğlu Property):

وتستند الشركة إلى خبرة تجارية تزيد عن 30 سنة في مجال التطوير العقاري حيث تعمل الشركة على انشاء المجمعات السكنية و مراكز التسوق و العقارات التجارية.
و حتى يومنا هذا طورت الشركة مشاريع في كل من سارير, بيلكدوزو, عمرانية, مارتر, كايتهانه, فلوريا, بيوك شكمجة, سيران تيبه, تيكيرداغ, أنطاليا و بورصا.

• شركة مآريابي (MAR YAPI İNŞAAT):

قامت الشركة وبالأخص في مدينة اسطنبول في فترة الخمس السنوات الماضية بالتوقيع على الابنية ذات الطراز المعماري الحديث المنسجمة مع الطبيعة المجاورة لها  ، كما تقوم الشركة ببناء المشاريع مع الاقسام الترفيهية لتزيد من معايير الجودة والرفاهية.

• شركة كلش آوغلو (keleşoğlu inşaat)

تعتبر شركة كلش آوغلو من الشركات القائدة في مجال العقارات في تركيا مع خبرة تزيد عن 35 عام, حيث حازت على جوائز على مستوى دولي وذلك لبنائها العديد من مشاريع المساكن الفخمة و مباني المكاتب و مراكز التسوق.
تتميز مشاريع هذه الشركة بتوفير الربح للمستثمر و جودة حياة عالية و تصاميم معمارية تحافظ على جمال و نظافة البيئة.

بالإضافة إلى العديد من الشركات الرائدة في مجال تطوير العقارات في اسطنبول :

• gül inşaat
• nef inşaat istanbul
• sur yapı inşaat
• tahincioğlu inşaat
• invest inşaat
• demir inşaat

ومن الجدير بالذكر أن هناك الكثير من التجارب لمشاريع حكومية بالتعاون مع الشركات الخاصة بحيث أن المشروع يستفيد من مزايا كل من القطاع الحكومي والقطاع الخاص ويبتعد عن مساوئ كل منهما ، فتتميز المشاريع من هذا النوع ، بجودة التشطيبات والتصميمات العصرية والموقع المميز الموجدتين في القطاع الخاص وقوة الضمان وملائمة الأسعار في المشاريع الحكومية .
وتنصح  شركة تبسُّم العقارية  بمثل هذه التجارب على أنها  الخيار الأمثل للمستثمر الأجنبي بالتملك في مثل هذه المشاريع .