شروط العقود العقارية للشركات الخاصة في تركيا
شروط العقود العقارية للشركات الإنشائية في تركيا :
بعد حزمة الإجراءات التي أعلن عنها القانون التركي في إطار التملك العقاري وفقاً للمادة 35 من قانون التملّك العقاري في تركيا ، والخاص بتثبيت حق ملكية العقار للأجانب وفق شروط معينّة ، فإن الأجنبي الذي يرغب بشراء العقار في تركيا ما عليه سوى الحرص في انتقاء الشركة الإنشائية الموثوقة بالإضافة إلى اختيار المستشار العقاري المناسب للبدء في تنفيذ إجراءات التملّك العقاري مباشرةً ومتابعتها بشكل قانوني.
ماهي إجراءات التملّك العقاري في تركيا ؟
- بعد اختيار العقار المناسب والتأكد من جميع الأوراق القانونية المرتبطة به ،والتأكد من أنّ العقار خالٍ من أي ديون أو قروض يجب التأكد من صك الملكية التابع للعقار (في حال كان العقار جاهز للتسليم).
- كتابة عقد البيع مع الشركة الإنشائية :
- يُعد توقيع هذا العقد ما بين المشتري والشركة الإنشائية وثيقة رسمية ضامنة لإثبات ملكية العقار (قيد الإنشاء) للمشتري، نظراً لعدم وجود سند الملكية (الطابو) في عقارات قيد الإنشاء.
- كما يجب توثيق عقد البيع باللغة العربية إلى جانب اللغة التركية عند الكاتب بالعدل نظراً لأن القانون التركي لا يعترف برسمية العقود التي لا توثّق عند الكاتب بالعدل ويقوم بتنظيم العقد من قبل المحامي أو الشركة العقارية.
- ويتضمن العقد نوعية العقار ، وجاهزيته وقيمته المادية وطريقة الدفع مع صياغة البنود المتعلقة بالشروط التي اتفق عليها البائع والمشتري ، وفي حال كان العقار قيد الإنشاء فيجب التركيز بشده على كافّة بنود عقد البيع وخصوصاً تاريخ الدفعات في حال كان بالتقسيط وذكر قيمة كل دفعة في وقتها مع تحديد موعد تسليم العقار ونوعية الشروط الجزائية الذي يتم فرضها على الطرف المخالف سواءً من المشتري أو من البائع .
- تجهيز المستندات المطلوبة ودفع العربون :
بعد الانتهاء من إجراءات كتابة عقد البيع يتم دفع العربون لتثبيت حجز العقار للمشتري ، كما يتم تجهيز كافة المستندات المطلوبة عند تنفيذ إجراءات نقل الملكية والتي تتضمن (ترجمة جواز السفر للمشتري الأجنبي إلى اللغة التركية و استخراج الرقم الضريبي للمشتري من دائرة الضرائب بالإضافة إلى وجود حساب بنكي لتسهيل عملية دفع قيمة العقار إلى حساب البائع ). - إصدار وثيقة التأمين ضد الزلازل (DASK):
وهي وثيقة إلزامية تؤكد على تأمين البناء من خطر الزلازل والكوارث المحتملة ، ولا يسمح القانون التركي بمنح الترخص للبناء إلا إذا كان لديها تأمين ضد الزلازل ، ويتم استخراج هذه الوثيقة عادة من مكتب التأمينات sigorta في تركيا . - دفع قيمة العقار وفق المتفق عليه بين المشتري والبائع .
- تنفيذ إجراءات نقل ملكية العقار:
بعد الانتهاء من دفع قيمة العقار بالكامل وتجهيز كافة المستندات المطلوبة ، يتم تقديم طلب نقل ملكية العقار في دائرة الطابو ، ومن ثم انتظار رسالة إلى رقم الجوال الذي تم إرفاقه مع الطلب تحتوي على:
- تاريخ وساعة موعد نقل الملكية.
- بالإضافة إلى قيمة ضريبة نقل الملكية وتكون نسبتها 3% من قيمة العقار المراد تسجيله في صك الملكية .
- كما تشمل رسوم طلب الحصول على نقل الملكية ويتم دفعها عبر تحويل القيمة إلى حساب الطابو البنكي ويتم إرفاق وصل الدفع ضمن الملف .
وتعتبر أهم الطرق القانونية لانتقال الملكية من المالك الشرعي للمشتري مباشرةً
وتشمل أنواع سندات الملكية العقارية مايلي :
- سندات البناء.
- سندات الأراضي .
- سندات الارتفاق العقاري (Kat irtifı):
وتختص بكل قسم في العقار قبل الانتهاء من إنشائه . - سندات الملكية التامة (Kat MÜlkİyetİ ):
بعد الانتهاء من الانشاء توضح نوع العقار وتعطي رقم “للقسم” ،ويحدد موقعه في البناء وحصته من أرض البناء . - سند المشاركة (Devre MÜlk):
وهي الملكية لفترة محددة و للمالك حق للبيع و التأجيرو التنازل في حدود فترة السند .
كما يجب عند امتلاكك أي من سندات الملكية مراجعة دائرة السجل العقاري والتأكد من أن السند صادر عن السجل العقاري وموثق في الدوائر العقارية .
7. استلام صك مليكة العقار :
يُعد استلام صك الملكية آخر مراحل إجراءات تملّك العقار ويتم فيها استلام صك الملكية (الطابو) وهو سند التمليك لإثبات حقوق الملكية ،ويصدر عن مكتب السجل العقاري في تركيا بحضور البائع والمشتري أو الموكل عنه،كما يتم التنازل عن ملكية العقار من البائع إلى المشتري بإثبات وحضور الموظف الحكومي.
ماهي شروط العقود العقارية
وما هو مدى اطّلاع الدولة على عقود الشركات الخاصة ؟
يتضمن عقد البيع كافّة البنود والتفاصيل المتعلقة بالعقار المُباع وجميع تفاصيل الاتفاقية بين الشركة المنشئة للعقار والمشتري بما يشمل تاريخ التسليم لهذا العقار وجدول الدفعات بالإضافة إلى نقل سند المليكة من البائع إلى المشتري وأيضاً سجل صك المليكة بما يشمل حقوق والتزامات كلّ من الطرفين.
ما هو مدى تدخل القانون التركي في شروط عقود الشركات الخاصه ؟
- حرصاً من القانون التركي على مصلحة المستثمر الأجنبي المقبل على شراء عقارات في تركيا قام بتنظيم كافة تفاصيل عقود الشركات الانشائية حيث تعتبر 85% من شروط العقود للشركات الإنشائية الخاصة خاضعة للقانون التركي ، وما يتبقى من هذه الشروط تختلف من شركة لأخرى بما لا يتعارض مع القوانين الرسمية من قبل الدولة .
- كما تعد هذه القوانين ضمان لحقوق المشتري الأجنبي للعقار أكثر من الشركة الإنشائية حيث يسمح القانون التركي للمشتري وفق شروط معينة بإبطال العقد بعد إتمام الشراء ، مع خسارة نسبة من سعر الشقة وفي المقابل لا تملك الشركة المنشئة هذا الحق .
- وفي المقابل هناك بعض الشروط القانونية التي تكون في صالح الشركة المنشئة حرصاً من القانون التركي على ضمان استمرارية مهنية عمل الشركات المنشئة ، كالشرط الذي يعطي الشركة المنشئة الحق في تأخير تسليم العقار لمدة ستة أشهر من التاريخ المُتفق عليه دون تعويض المشتري ، في حال مرور الشركة بظروف منعتها من التسليم في الوقت المحدد .
- بعد مرور ستة أشهر على تاريخ تسليم العقار ولم تقم الشركة بالتسليم عندها يُفرض عليها بقوة القانون تعويض المشتري عن كل شهر تأخير بقيمة سعر الإيجار المتداول للشقق المشابهة في المنطقة .
